Estamos realizando un proyecto para adecuar una edificación de dos plantas (100 m²+100m²) situada en un patio de manzana para uso comercial. La salida del local comercial se realiza al patio de manzana y de éste a un zaguán de un edificio de viviendas que comunica directamente con la calle. El zaguán tiene 3 m de ancho y 6 m de profundidad. Al mismo da la puerta que comunica con el patio de manzana (dos hojas de 1.80 m) , la puerta que comunica con las escaleras del edificio y la puerta de salida a la calle ( dos hojas de 1.80 m).
Se trata de dos parcelas independientes, teniendo la exterior una servidumbre de paso hacia la interior en la zona del zaguán. Además el funcionamiento habitual es que en horario comercial tanto la puerta que comunica con la calle como con el patio de manzana están siempre abiertas , controlándolas el personal del local comercial.
Cabría interpretar el art. 1.1 a del DBSI 3 de la siguiente forma:
-El zaguán como espacio valido para salida de uso habitual del local comercial y como recorrido válido hasta espacio exterior seguro.
-El zaguán tiene el carácter de soportal abierto, es una zona común pero adecuada para evacuar el local comercial
-Que no todas las zonas comunes de un edificio son iguales y que algunas zonas comunes de un edificio por sus características pueden servir como espacios para evacuar a la gente de un local comercial ( como es el caso).
Respuesta
Aunque es criterio de este Ministerio no atender consultas referidas a casos particulares, razón por la que inicialmente decidimos que no procedía dar respuesta a su consulta, hemos reconsiderado dicho criterio. El motivo de hacer esta excepción es que pensamos que presenta una tipología que no se ajusta a SI 3-1.1 y que además es un caso muy frecuente en patios de manzana del ensanche de grandes ciudades.
En relación a este caso cabe decir que no es aplicable el artículo SI 3-1.1, ya que no se trata de un establecimiento integrado en un edificio con otro uso principal, sino de dos edificios diferentes, uno de los cuales es un establecimiento comercial cuya evacuación se resuelve a través de otro,en base a la servidumbre de paso legalmente constituida para ello.
En respuesta a reiteradas consultas y en varios comentarios del DB-SI se ha establecido que no es posible evacuar un establecimiento a través de otro. No obstante, en el caso de edificios ubicados en patios de manzana y cuya evacuación hasta el espacio exterior seguro precise realizarse a través elementos tales como zaguanes, pasajes, etc. de los edificios que conforman dicho patio, la autoridad de control edificatorio puede aceptar dicha solución a la vista de las garantías de servidumbre y de las condiciones de seguridad que ofrezcan dichos elementos en cada caso particular. A este respecto, se recuerda que conforme el DB-SI bajo determinadas condiciones un patio de manzana puede considerarse espacio exterior seguro.
